不動産の遺産分割

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 5.不動産の遺産分割手続き

(1)相続登記の概要

 相続人は被相続人(亡くなられた方)のすべての財産等を承継しますので、
被相続人の死亡に伴い、被相続人が有していた不動産についての権利をも承継
することになります。この不動産に関する権利には、所有権の他に賃借権や抵
当権等があります。

 そして、不動産に関する権利については、不動産登記法に基づく登記をしな
ければ、第三者に対して自らの権利を対抗できないと民法で定められています。
 そのため、相続が生じたときには、登記所(法務局にあります)において、
相続を原因として、不動産の登記を被相続人から相続人に移転する必要がある
のです。

 なお、相続移転登記については、特に法律上の期間制限はありませんが、前
述したように移転登記をしない限りは、権利を取得した第三者に自己の権利を
対抗できませんので、早めに移転登記をしておくのが安全です。
 目安としては、相続税の申告・納付が被相続人の亡くなられてから10ヶ月以
内と定められていますので、それまでに移転登記の手続きをされることをお勧
めします。


(2)不動産の共有登記について

 被相続人の死亡と同時に、相続財産は相続人全員の共有となります。ですの
で、不動産についても、相続人全員がその相続分にしたがって共有する状態と
なります。

 このように、不動産の所有権がすでに被相続人から相続人全員の共有へと移
転しているので、その移転登記を行えることになります。そして、この移転登
記手続きは共有財産の保存行為として、相続人全員ではなく、相続人が各自単
独で行えるのです。

 もっとも、このように相続人全員の共有へと移転登記をしたとしても、その
後に相続人のうちの誰かに登記名義を移転するのが通常です。
 この場合、論理的な順序としては、登記の名義をいったん相続人全員の共有
に移し、その後にその不動産を単独相続する相続人の名義に移すべきとも思え
ます。
 しかし、このように2段階で登記移転手続きを行わずとも、被相続人の名義
からその不動産を単独相続する相続人の名義に1度で変更することが認められ
ていますし、その方が二度手間にならず実際的であると言えます。


(3)相続移転登記に必要な書類

 相続移転登記をするためには、相続人が必要書類を添付して登記所に申請す
ることになります。遺産分割協議に基づき相続移転登記をする場合に必要とな
る書類は、以下の通りです。

 ・遺産分割協議書
 ・被相続人の12歳頃から死亡時までの全戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本
 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
 ・相続人全員の戸籍謄本
 ・相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に押された実印と同一のもの)
 ・権利を取得する相続人の住民票の写し
 ・当該不動産についての固定資産評価証明書

※被相続人の死亡後の戸籍謄本が必要なのは、被相続人が死亡したことを証明
 するためです。
※被相続人の住民票の除票または戸籍の附票が必要なのは、現在登記簿にある
 名義人が被相続人と同一の人物であることを証明するためです。
※被相続人の12歳頃から死亡時までの全戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本
 が必要なのは、相続人の範囲を厳格に確定するためです。これらの書類がな
 く、「相続人は○○と□□と△△です」と言っても、手続きはできません。
※当該不動産についての固定資産評価証明書は、登記手続きにかかる登録免許
 税を計算するために必要です。


(4)相続登記にかかる費用

 相続登記については、登録免許税がかかります。
 2006年10月15日現在、相続移転登記の場合の登録免許税は、
 不動産の固定資産税評価額×4/1000 です。
 相続登記を行うに際しては、予め銀行や郵便局などで登録免許税を納付し、
その領収証を登記申請書に貼付して登記所に提出します。

 なお、司法書士に相続登記手続き依頼した場合には、登録免許税の他に報酬
等の費用がかかります。また、委任状も必要となります。

 実際にいくら費用がかかるのか知りたい方は、どうぞご連絡ください。

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